아파트를 추가로 취득하려는 실수요자에게 가장 먼저 돌아오는 질문이 있습니다. “지금 집이 한 채 있는데, 한 채 더 사면 취득세가 얼마나 오르나요?” 단순해 보이는 질문이지만, 답은 취득가액·조정대상지역 여부·기존 주택 수·취득 방법(유상·증여·상속) 등 여러 변수에 따라 크게 달라집니다. 특히 2020년 7·10 대책 이후 다주택자 취득세 중과 구조가 대폭 강화되었고, 이후 일부 완화 조정이 이뤄졌기 때문에 현행 세율 구조를 정확히 파악하는 것이 선행되어야 합니다.
취득세 과세 근거와 기본 세율 구조
부동산 취득세는 「지방세법」 제7조 및 제11조에 근거합니다. 주택 취득세는 취득가액(시가표준액 또는 실거래가액 중 큰 값 기준)에 세율을 곱하여 산출하며, 여기에 지방교육세(취득세액의 10~20%)와 농어촌특별세(전용면적 85㎡ 초과 시 0.2%)가 추가로 부과됩니다.
2026년 9월 현재, 주택 취득세는 「지방세법」 제13조의2에 따른 중과 규정이 적용되며, 주택 수 산정은 취득일 현재 세대 기준으로 판단합니다.
1주택자 취득세 세율 (유상 취득)
생애 첫 주택 또는 1주택자(무주택 세대) 기준의 유상 취득세율은 취득가액에 따라 달라집니다. 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 취득가액 구간별 세율이 아래와 같이 적용됩니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합산 세율(85㎡ 이하) | 합산 세율(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하 | 1% ~ 3% (취득가액 비례) | 0.2% | 0.2% | 1.2% ~ 3.2% | 1.4% ~ 3.4% |
| 9억 원 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
6억 원 초과 9억 원 이하 구간의 취득세율은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 계산식에 따라 산출됩니다. 구체적으로는 (취득가액 × 2/3억) – 3을 백분율(%)로 적용합니다. 예를 들어 취득가액이 7억 5천만 원이라면 (7.5억 × 2/3억 – 3) = 2%가 적용됩니다.
생애최초 주택 취득세 감면
「지방세특례제한법」 제36조의3에 따라 생애최초로 주택을 취득하는 경우 취득세가 감면됩니다. 2026년 9월 현재 적용 기준은 다음과 같습니다.
- 취득가액 12억 원 이하 주택 대상
- 취득세 200만 원 한도 내에서 전액 감면
- 세대원 전원이 주택 취득 이력이 없어야 합니다
- 감면 후 3년 이내 실거주 의무가 부과되며, 미이행 시 감면세액 추징됩니다
취득가액이 낮아 세액 자체가 200만 원 미만이라면 산출된 세액 전액이 면제됩니다. 200만 원을 초과하는 세액은 200만 원만 감면되고 나머지는 납부해야 합니다.
2주택자 취득세 세율 — 조정대상지역 여부가 핵심
2주택 취득 시 세율은 조정대상지역 지정 여부에 따라 구조가 완전히 달라집니다. 2022년 12월 21일 시행된 「지방세법」 개정(다주택 중과 완화)에 따라 현행 세율 구조가 적용되고 있습니다.
| 구분 | 조정대상지역 내 2주택 | 비조정대상지역 2주택 |
|---|---|---|
| 취득세율 | 8% | 1% ~ 3% (취득가액 구간별) |
| 지방교육세 | 0.4% | 0.1% ~ 0.3% |
| 농특세(85㎡ 초과) | 0.6% | 0.2% |
| 합산 최고 세율(85㎡ 초과) | 9% | 3.5% |
조정대상지역은 국토교통부 장관이 지정·고시하며, 취득일 현재 기준으로 판단합니다. 2026년 9월 현재 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 부동산 정보 관련 공식 채널에서 확인해야 합니다.
일시적 2주택 취득세 특례
기존 1주택자가 이사 목적으로 신규 주택을 취득하는 경우, 일정 요건을 충족하면 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 「지방세법 시행령」 제28조의3에 따른 일시적 2주택 특례 요건은 다음과 같습니다.
- 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다
- 신규·기존 주택 모두 조정대상지역인 경우에도 3년 이내 처분 시 특례 적용 가능합니다
- 처분 기한 내 미처분 시 중과 세율(8%)과 기납부 세액의 차액을 추징하며, 이자 상당액(연 2.2% 가산세)이 추가됩니다
처분 기한은 과거 1년, 2년으로 변경된 이력이 있으며, 2023년 1월 12일 이후 취득분부터 3년으로 확대 적용되었습니다. 취득 시점에 따라 처분 기한이 달라질 수 있으므로 취득 시점 기준 규정을 반드시 확인해야 합니다.
3주택 이상 취득세 세율
3주택 이상 취득 시 중과 세율이 더욱 높아집니다. 2022년 12월 21일 개정 전에는 4주택 이상에 12%가 적용되었으나, 개정 이후 현행 체계로 변경되었습니다.
| 구분 | 조정대상지역 내 3주택 | 비조정대상지역 3주택 / 조정대상지역 4주택 이상 |
|---|---|---|
| 취득세율 | 12% | 12% |
| 지방교육세 | 0.4% | 0.4% |
| 농특세(85㎡ 초과) | 1% | 1% |
| 합산 최고 세율(85㎡ 초과) | 13.4% | 13.4% |
법인이 주택을 취득하는 경우에는 주택 수와 무관하게 취득가액의 12%가 단일 세율로 적용됩니다(「지방세법」 제13조의2 제1항). 법인 취득세는 조정대상지역 여부에 관계없이 동일하게 적용됩니다.
주택 수 산정에서 제외되는 주택
취득세 중과 여부를 판단하는 주택 수 산정 시, 모든 주택이 포함되는 것은 아닙니다. 아래 유형은 주택 수 산정에서 제외되거나 별도 규정이 적용됩니다.
- 시가표준액 1억 원 이하 주택 (단, 「수도권정비계획법」 상 수도권 내 주택 제외)
- 상속으로 취득한 주택: 상속개시일부터 5년간 주택 수 산정 제외
- 공시가격 1억 원 이하 주택(농어촌주택 등): 지역 및 요건에 따라 별도 검토 필요
- 주거용 오피스텔: 취득 시점에는 주택 수 미산입, 이후 재산세 부과 이력에 따라 달라질 수 있습니다
주거용 오피스텔의 경우 취득세 산정 시 주택 수에 포함되지 않으나, 양도소득세·종합부동산세 산정에서는 주택으로 간주될 수 있어 세목별 판단 기준이 다릅니다. 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
주택 수별 취득세 세율 비교표
| 주택 수 | 지역 구분 | 취득세율 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합산(85㎡ 이하) | 합산(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1주택 (6억 이하) | 전 지역 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 1주택 (9억 초과) | 전 지역 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
| 2주택 | 조정대상지역 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 2주택 | 비조정대상지역 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 1.1~3.3% | 1.3~3.5% |
| 3주택 | 조정대상지역 | 12% | 0.4% | 1% | 12.4% | 13.4% |
| 3주택 | 비조정대상지역 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 4주택 이상 | 전 지역 | 12% | 0.4% | 1% | 12.4% | 13.4% |
| 법인 취득 | 전 지역 | 12% | 0.4% | 1% | 12.4% | 13.4% |
위 세율표는 유상 취득 기준입니다. 증여·상속 취득의 경우 별도 세율이 적용됩니다.
증여 취득세 — 다주택자 증여 중과
조정대상지역 내 주택을 증여로 취득하는 경우, 수증자가 2주택 이상 보유하게 되는 상황이라면 취득세 중과가 적용됩니다. 증여 취득세의 기본 구조는 다음과 같습니다.
| 구분 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 증여 취득 | 3.5% | 조정대상지역 외 / 1주택 수증 |
| 조정대상지역 내 증여 중과 | 12% | 수증자가 2주택 이상 보유하게 되는 경우 |
| 상속 취득 | 2.8% (농특세 포함 시 상이) | 주택 수 산정 5년 제외 특례 적용 |
자주 발생하는 오류와 주의사항
실무에서 가장 빈번하게 발생하는 오류는 주택 수 산정 시점을 잘못 판단하는 경우입니다. 취득세 중과 여부는 잔금 납부일(소유권 이전 등기 원인 일자) 또는 사실상 취득일 기준으로 판단합니다. 계약일이나 등기 접수일이 아닙니다.
- 오류 사례: A씨는 기존 주택 매도 계약을 체결한 후 신규 주택 잔금을 납부했으나, 기존 주택 잔금일이 신규 주택 취득일 이후였습니다. 이 경우 신규 주택 취득 시점에는 여전히 2주택자로 산정되어 중과 세율이 적용되었습니다. 계약 체결이 아닌 잔금 납부·소유권 이전 시점을 기준으로 판단해야 합니다.
- 오피스텔은 취득세 과세 시 업무시설(4.6% 단일세율)로 구분되어 취득하더라도, 이후 주거용으로 사용하면 양도세·종합부동산세 산정 시 주택으로 간주될 수 있습니다.
- 분양권·입주권 보유 현황도 주택 수 산정에 포함될 수 있습니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됩니다.
- 배우자 및 미혼 자녀(미성년 포함)의 주택은 동일 세대로 합산하여 주택 수를 산정합니다.
실무 체크리스트
- ☑ 취득일(잔금 납부일 또는 사실상 취득일) 기준으로 세대 전체 주택 수를 산정했습니까
- ☑ 취득 대상 주택이 조정대상지역 내에 있는지 확인했습니까 (취득일 현재 고시 기준)
- ☑ 분양권·입주권 보유 여부를 주택 수에 포함하여 검토했습니까 (2020.8.12 이후 취득분)
- ☑ 일시적 2주택 특례 적용 대상이라면 기존 주택 처분 기한(3년)을 확인했습니까
- ☑ 생애최초 감면 대상이라면 세대원 전원의 주택 취득 이력을 확인했습니까
- ☑ 시가표준액 1억 원 이하 주택의 주택 수 제외 요건(수도권 여부)을 검토했습니까
- ☑ 증여 취득의 경우 수증자 주택 수 및 조정대상지역 여부를 별도 확인했습니까
- ☑ 취득세 신고·납부 기한(취득일로부터 60일 이내)을 확인했습니까
KEY POINT
- 1주택 취득세율: 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 중간 구간은 비례 적용
- 조정대상지역 2주택: 취득세 8% (합산 최대 9%, 85㎡ 초과 기준)
- 조정대상지역 3주택 / 비조정 4주택 이상: 취득세 12% (합산 최대 13.4%)
- 법인 주택 취득: 주택 수·지역 불문 단일 12% 적용
- 일시적 2주택 특례: 신규 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 처분 시 1~3% 적용 (2023.1.12 이후 취득분)
- 생애최초 감면: 취득가액 12억 원 이하, 취득세 200만 원 한도 전액 감면, 3년 실거주 의무
- 주택 수 산정 기준일: 등기 접수일·계약일이 아닌 잔금 납부일(사실상 취득일)
- 2020.8.12 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함하여 산정
- 증여 중과: 조정대상지역 내 주택을 증여받아 2주택 이상 보유 시 12% 적용
참고 기준
- 「지방세법」 제7조, 제11조, 제13조의2 (주택 취득세 및 중과 세율)
- 「지방세법 시행령」 제28조의3 (일시적 2주택 특례 요건)
- 「지방세특례제한법」 제36조의3 (생애최초 주택 취득세 감면)